《关于明确工业宗地上房屋办理不动产登记办法的通知》解读.docx

各县（市区）自然资源局，园区自然资源主管部门，局属事业单位，机关各科室：

为促进企业集中、产业集群，用地集约，推动全市工业经济发展和土地节约集约利用，进一步规范工业项目不动产登记工作，根据不动产登记相关法律法规的规定，现对工业宗地上的房屋办理不动产登记办法明确如下：

一、工业宗地上房屋不动产单元的设立

不动产以不动产单元为基本单位进行登记。工业宗地上的房屋依照《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T 37346-2019）划分定着物单元，每个定着物单元与该宗工业用地设为一个不动产单元。定着物为房屋等建筑物、构筑物的，依据规划许可证、建筑施工许可证（图）、竣工验收材料、房屋调查或测绘报告等，将权属界线固定、功能完整、用途明确、可独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号）的空间划分为一个定着物单元。 

二、工业宗地上房屋不动产首次登记

（一）工业宗地上的房屋办理不动产首次登记，在土地使用权宗地内，可以将全部房屋等建筑物（或构筑物）一并划定为一个定着物单元，设立一个不动产单元，按照工业整体项目进行不动产登记；也可以依功能完整、用途明确、可独立使用的独立成幢房屋按幢分别划分定着物单元，每个定着物单元（幢）与该宗工业用地设立一个不动产单元，按照多个不动产单元进行登记。

（二）按幢设立不动产单元的，土地使用权按照共用宗的方式进行登记，依照建筑区划内区分所有权分摊土地使用权面积。该工业宗地建筑区划内共有的道路、绿地等基础设施（属市政公共设施的除外）和物业用房、水泵房、配电室、消防控制室、门卫室等配套用房（不包含行政办公及生活服务设施用房）及其占用范围内的建设用地使用权为全体业主共有，只记载于不动产登记簿，不核发不动产权证书。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

（三）按幢设立不动产单元的，每个不动产单元的分摊土地使用权面积按照单幢建筑基底占地面积进行计算，即该不动产单元的土地使用权面积为该幢建筑基底占地面积。

（四）按幢设立不动产单元的，在不动产权证书“面积”栏记载该不动产的“土地使用权面积/建筑面积”，“权利其他状况”栏标注该不动产所在的宗地整宗的土地使用权面积，同时注明“该不动产宗地为共用宗土地使用权”。

（五）以工业宗地上全部房屋等建筑物设立一个不动产单元，已办理不动产首次登记取得不动产权证书的，可依据以上（一）、（二）、（三）、（四）方式按幢分割为多个不动产单元，变更登记换发以幢为不动产单元的多本不动产权证书。

三、工业宗地上已初始登记的房屋所有权和土地使用权的数据整合关联

（一）原分散登记时，工业宗地上的房屋以幢为房屋基本单元完成房屋所有权初始登记的，按照《不动产登记数据整合建库技术规范》，对宗地土地使用权和全部房屋登记历史数据进行梳理、整合关联，保持原始数据不变的前提下，全部房屋仅核发一本房屋所有权证书的，全部房屋可一并划分为一个定着物单元，设立一个不动产单元，也可依原幢房屋基本单元划分定着物单元，设立多个不动产单元；全部房屋核发多本房屋所有权证书的，依原登记的幢房屋基本单元划分定着物单元，设立多个不动产单元。通过对历史存量数据的梳理、整合，形成符合《不动产登记数据库标准》要求的不动产登记数据，编制以该宗地为单位的不动产登记簿，该宗地上的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

（二）数据梳理整合中，按幢房屋设立不动产单元的，按工业宗地内建筑区划区分所有权分摊土地面积方式，预留按幢房屋建筑分摊土地使用权数据项；同时，梳理该工业宗地建筑区划内共有的道路、绿地等基础设施（属市政公共设施的除外）和物业用房、水泵房、配电室、消防控制室、门卫室等配套用房（不包含行政办公及生活服务设施用房）及其占用范围内的建设用地使用权为全体业主共有，记载于不动产登记簿。按“不变不换”原则，原土地使用权证书和房屋所有权证书继续有效。

四、工业宗地上房屋不动产转移登记

（一）以全部房屋设为一个不动产单元首次登记的工业项目整体转移的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。

（二）按幢房屋设立不动产单元已办理首次登记的，当事人申请不动产转移登记，由所在地县级人民政府（或园区管委会）同意，可以按幢转移房屋所有权及其占用范围内的土地使用权，宗地内共有部分享有的权利依法一并转让。

（三）行政办公楼、集体宿舍（倒班房）、食堂等行政办公及生活服务设施，不得单独申请办理不动产转移登记，可以随开发建设工业企业自持厂房部分一并转移。

（四）原分散登记时，工业宗地上的房屋按幢为房屋基本单元完成房屋所有权初始登记的，工业企业对厂房按幢分割转移时，需提供幢房屋建筑的分摊土地使用权面积，补充完善分摊土地使用权数据项，再办理分割转移登记；同时，原颁发的道路、绿地等基础设施和物业用房、水泵房、配电室、消防控制室、门卫室等配套公用设施土地使用权证书和房屋所有权证书收回，变更为全体业主共有，只记载于不动产登记簿，不再颁发不动产权证书。

五、工业宗地上房屋不动产抵押登记

（一）整宗地及其上全部房屋等建筑物（或构筑物）设为一个不动产单元，作为一个抵押物，可以为一笔债权债务担保办理抵押权登记；或者为多笔债权债务担保办理顺位抵押权登记；最高额抵押的，基于为一定期间内将要连续发生的债务这个法律关系进行担保。

（二）厂房按幢设立不动产单元，分别办理不动产权证书的，可以单幢房屋作为一个抵押物办理抵押权登记；其中，工业宗地上的行政办公楼、集体宿舍（倒班房）、食堂等行政办公及生活服务设施，不得单独办理不动产抵押权登记，可以连同开发建设工业企业自持厂房部分一并抵押。

六、规划许可、建设施工、房屋测绘等材料将一幢工业厂房以层明确用途、界线固定、能够区分专有建筑面积和公摊面积、保持独立使用功能的房屋，可以以层设立不动产单元，参照以幢设立不动产单元方式，进行不动产登记。

七、本《通知》未尽事宜，按照国家和省关于不动产登记相关法律法规及政策执行。国家、省出台新的关于工业厂房不动产登记相关法律法规及政策，从其规定。

八、本《通知》为试行，自印发之日起施行，有效期两年。

绵阳市自然资源和规划局

2022年3月22日