《绵阳市自然资源和规划局关于开展工业用地弹性年期出让、先租后让和租赁工作的通知》的政策解读.doc

涪城、游仙、安州区自然资源局，各园区自然资源和规划主管部门，局相关科室：

为进一步完善差别化土地供应制度，促进土地节约集约利用，降低企业用地成本，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、省政府办公厅《关于进一步加强节约集约用地的意见》（川办发〔2014〕84号文）、原省国土资源厅《关于开展工业用地弹性年期出让先租后让工作的通知》（川国土资发〔2017〕104号）等相关规定，现就开展工业用地弹性年期出让、先租后让和租赁工作通知如下。

一、适用范围

本通知中的弹性年期出让是指县级以上人民政府综合国家产业政策、企业生命周期及产业发展趋势，合理确定工业用地的出让年限，并将国有建设用地使用权出让给土地使用者的供应方式。

先租后让是指工业项目用地供应时设定一定的条件，先以租赁方式向土地使用者供应土地，土地使用者在租赁期间开发、利用、经营土地达到合同约定条件后，可申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。

租赁是指工业项目用地供应时，将国有建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者与县级以上人民政府自然资源主管部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的供应方式。

在我市行政区域内的国有建设用地采取弹性年期出让、先租后让、租赁方式供应工业用地时，适用本通知。采取弹性年期出让、先租后让、租赁方式供应工业用地应当符合现行工业用地供应相关要求，列入《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》的工业项目不适用本通知。

    二、年限规定

（一）弹性年期分为10年、20年、50年三种，由市经信局确定。属于国家和省重点建设项目以及战略新兴产业，可按不高于最高出让年限50年出让。

（二）产业市场生命周期短的用地，鼓励采取租赁方式供地。租赁分为短租和长租，短租一般不超过5年，长租不得超过20年。

（三）先租后让方式供地的，租赁土地使用者在租赁年期内或租赁到期时，经核验达到约定要求的，再按照弹性年期办理协议出让。弹性年期出让的年限应减去租赁的年限。

三、供应方式及价格

（一）采取弹性年期出让、先租后让供应工业用地，应当依法采取招标、拍卖、挂牌方式供应。采取租赁方式供应工业用地可以采用招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式。采用双方协议方式出租国有土地的，协议出租结果要向社会公开披露，接受社会监督。

（二）工业用地弹性年期出让起始价、租赁工业用地的租金采取评估方式，以平均系数法确定，即按使用年限占法定最高年限（50年）的平均系数确定。工业用地弹性年期出让起始价＝法定最高年限（50年）出让起始价÷50×弹性出让（租赁）年限。租赁工业用地的租金＝法定最高年限（50年）出让起始价÷50×租赁年限。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。

（三）属于省政府确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，出让底价可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。采取先租后让、租赁方式供应的，竞买保证金按先租后让、租赁等形式的总年期出让起始价的20%收取，成交后竞买保证金转为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金或租金。

四、办理程序

（一）公布工业用地信息。辖区政府、园区管委会负责发布具体的工业用地供应信息，并及时向社会公示。工业用地供应信息包括地块位置、产业政策、用地标准、亩均税收、规划控制及环保要求等方面的内容。发改、经信、自然资源和规划、环保、投促等相关部门，应当按照职责分工密切配合，及时提供相应信息。

（二）受理工业用地预申请。有工业项目用地意向的单位或个人，可以根据公布的工业用地供应信息，向辖区政府、园区管委会提出工业用地预申请，自主选择“弹性年期出让”“租赁”“先租后让”供地方式，并对工业项目的投资强度、亩均税收等作出承诺。

（三）拟定供地方案。经辖区政府、园区管委会审查符合公布的工业用地供应信息要求的，由辖区然资源部门核发规划条件、拟定供地方案，经辖区政府、园区管委会审核同意后，报市政府出具批复文件，并组织土地供应。

采取先租后让方式供应的工业用地，应在供地方案、供应公告和须知中明确前期租赁和转为出让后的年期、价款以及租赁转出让应达到的条件等内容。

（四）签订土地供应合同。土地供应合同应明确约定交地时间、开竣工时间、容积率、价款及缴纳方式、违约责任、租赁转出让应达到的条件等。

（五）缴纳土地价款。工业用地的出让金缴纳期限最高不得超过1年，可一次性支付或分期支付。分期支付的，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%且缴纳期限不得超过1个月。

工业用地的租金可一次性支付，也可按年度分期支付，但5年内（含5年）的租金应一次性支付。分期支付的，在土地租赁合同中应明确租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

（六）办理不动产权登记。租赁土地使用者应当持发展改革部门有关项目建设文件和国有土地使用权租赁合同、履约监管协议等相关材料依法申请办理不动产登记。

对先租后让方式取得使用权的，租赁国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权的，土地使用者应当持原不动产权证书、租赁合同及土地出让价款缴纳凭证等材料，缴纳相关税费后申请办理不动产权变更登记，不再变更建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

五、其他要求

（一）强化辖区政府和园区管委会的监管责任，采取先租后让方式供应的，土地成交后，由辖区政府、园区管委会与土地使用者签订履约监管协议，并对土地使用者履约情况进行监督、检查和考核。

（二）采取先租后让方式供应的，土地使用者应当在合同约定的租赁期满前1年提出考核评价申请。考核评价工作由土地使用者提出书面申请，由辖区政府、园区管委会负责组织相关部门共同考核评价。经考核评价合格后，先租后让的签订国有建设用地使用权出让合同，继续租赁的重新签订国有建设用地使用权租赁合同。考核评价不合格的，允许用地单位限期整改，整改期最长不超过1年。经整改后，考核评价仍不合格或土地使用者不申请考核评价、不配合考核评价的，由辖区政府、园区管委会无偿收回土地使用权，对地上建筑物、构筑物和其他附属设施由辖区政府、园区管委会要求用地单位限期自行迁移或拆除。

（三）采取租赁方式供应的，租赁期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当在期满前1年向出租人申请续期。除因社会公共利益需要或合同约定应当收回的，应准予续期。

（四）采取弹性年期出让、先租后让、租赁方式供应的，土地使用者应当严格按照合同约定的规划条件使用土地，不得改变为经营性房地产开发用地。

（五）采取弹性年期出让、先租后让、租赁方式取得的工业用地使用权，在办理项目核准、规划、建设等手续方面，与法定最高出让年限50年的工业用地使用权具有同等权能。

（六）因不可抗力或政府原因导致土地使用者不能按合同约定期限开工、竣工或达到租赁土地转为出让土地条件的，可提前30日向出让人（出租人）提出延期申请，经出让人（出租人）同意后相关期限可以顺延，但顺延期限不得超过1年。

本通知自印发之日起施行。在实施过程中，如上级出台新规定，按新规定执行。本通知由市自然资源和规划局负责解释。

特此通知。

                            绵阳市自然资源和规划局

                               2022年5月10日